Swedia menghadapi ‘hari perhitungan’ saat harga rumah anjlok

Harga properti Swedia menghadapi penurunan serius karena mantan gubernur bank sentral negara itu memperingatkan tingkat utang rumah tangga yang tinggi.

Harga rumah di Swedia telah meningkat cukup andal selama dekade terakhir. Hal ini didukung oleh suku bunga yang sangat rendah dalam sistem di mana sekitar setengah dari hipotek orang dibiayai dengan suku bunga variabel dan banyak sisanya dengan suku bunga tetap jangka pendek.

Tapi sekarang harga properti jatuh. Dan penurunan ini tidak mengherankan mengingat sifat pasar yang “tidak berfungsi”, menurut Stefan Ingves, yang mengepalai Riksbank Swedia dari tahun 2006 hingga 2022.

“Saya berulang kali mengatakan bahwa tingkat utang di sektor rumah tangga terlalu tinggi dan akan ada hari perhitungan dan pada akhirnya tarif akan naik, dan sekarang tarif sudah naik,” kata Ingves. “Squawk Box Europe” CNBC dalam sebuah wawancara eksklusif Selasa.

“Apa yang Anda lihat terjadi sekarang hampir persis seperti yang Anda harapkan terjadi, dan itu adalah bahwa rumah tangga harus membayar lebih dan sensitivitas suku bunga … jauh lebih tinggi,” tambah Ingves, yang membuat pembayaran suku bunga lebih tinggi untuk jumlah yang sangat besar. rumah tangga Swedia.

Efek pandemi

Selama pandemi Covid-19, harga rumah di seluruh Eropa terus meningkat, tidak terkecuali Swedia. Permintaan properti meroket saat bekerja dari rumah dan preferensi untuk liburan domestik mendorong orang untuk memperbesar ruang mereka.

Rata-rata, harga rumah naik sebanyak 30% dibandingkan dengan tingkat pra-pandemi pada Januari 2020, menurut Nordea Bank, ketika Riksbank mulai membeli obligasi hipotek, mencoba menurunkan suku bunga dan menambah api ke pasar perumahan yang sudah panas. .

Tapi sekarang harga turun drastis.

“Pada November kami melihat harga secara nasional di Swedia turun 13% dari puncaknya pada Februari. Itu penurunan terbesar di pasar perumahan sejak kami mengalami krisis ekonomi besar di tahun sembilan puluhan,” kata Gustav Helgesson, seorang analis di Nordea, kepada CNBC. .

Kenaikan suku bunga bank sentral

Pada tahun 2022, bank sentral Swedia melakukan siklus kenaikan suku bunga yang agresif yang memantul melalui pasar properti.

Pada bulan Februari, Riksbank mengisyaratkan suku bunga kebijakannya akan tetap tidak berubah pada nol, dan memperkirakan kenaikan akhirnya untuk paruh kedua tahun 2024. Namun dalam pernyataan kebijakan moneter bank berikutnya hanya tiga bulan kemudian, suku bunga dinaikkan menjadi 0,25%.

“Mereka benar-benar beralih dari pertemuan itu ke pertemuan berikutnya di bulan April dan memulai siklus pendakian mereka,” kata Helgesson kepada CNBC.

Tarif terus meningkat sepanjang tahun 2022, dari 0,25% menjadi 0,75% di bulan Juli, menjadi 1,75% di bulan September dan 2,5% di bulan November.

“Ini mengejutkan banyak rumah tangga … dan saya pikir rumah tangga Swedia … telah berjuang untuk menyesuaikan diri dengan siklus ini dan memperkirakan kenaikan suku bunga yang sangat cepat dan dramatis dari Riksbank,” kata Helgesson.

Emil Brodin, seorang ekonom dari National Institute of Economic Research, mengatakan tingkat kenaikan “sedikit lebih banyak dari yang diharapkan orang” dan bahwa itu “berjalan lebih cepat dari yang diperkirakan orang.”

Helgesson mencirikan perubahan itu sebagai koreksi, bukan gelembung yang meledak, “tetapi ini adalah koreksi yang menyakitkan dan sangat cepat,” tambahnya.

Thomas Veraguth, kepala strategi real estate global untuk UBS Wealth Management, menggambarkan koreksi tersebut sebagai “penyesuaian alami yang sebagian besar dijelaskan oleh faktor ekonomi makro.”

Penurunan 20% pada tahun 2023?

Kenaikan tingkat kebijakan lebih lanjut diantisipasi untuk bulan Februari, dengan patokan secara luas berspekulasi mencapai 3%, memimpin ekonom untuk memprediksi penurunan harga properti lebih lanjut.

Nordea Bank memperkirakan penurunan harga rumah sebesar 20% dari puncak ke lembah.

“Ini sebagai konsekuensi langsung dari kenaikan suku bunga Riksbank. Mereka telah meningkat dari 0% menjadi 2,5% dan kami memperkirakan mereka akan terus menaikkan suku bunga kebijakan menjadi 3% pada bulan Februari,” kata Helgesson dari Nordea kepada CNBC.

Handelsbanken juga mengantisipasi penurunan harga.

“Perkiraan kami saat ini adalah bahwa harga rumah akan terus turun selama beberapa bulan mendatang dan stabil hanya ketika tingkat hipotek mencapai puncaknya selama musim semi,” kata Christina Nyman, kepala penelitian ekonomi dan kepala ekonom dan Helena Bornevall, ekonom senior, di Handelsbanken. dalam komentar yang dikirim melalui email ke CNBC.

Institut Riset Ekonomi Nasional juga memperkirakan penurunan lebih lanjut dalam beberapa bulan ke depan yang akan menetap di akhir tahun.

“Kami memperkirakan harga akan terus menurun sepanjang paruh pertama tahun 2023 dan kemudian stabilisasi harga, yang didasarkan pada suku bunga yang tidak naik lebih jauh. Jadi pada dasarnya setelah suku bunga stabil, kami tidak mengharapkan harga untuk terus menurun,” kata Brodin.

Tapi ada risiko penurunan perkiraan 20%, menurut kepala ekonom SEB, Jens Magnusson.

“Kami memang mengharapkan [house prices] untuk turun beberapa poin persentase lagi … Jadi mungkin bisa naik dari 20% menjadi 25%, tetapi jika itu terjadi itu berarti bahwa peningkatan pandemi yang sedang dibalik,” kata Magnusson kepada CNBC.

Swedia bukan satu-satunya negara Eropa yang mengalami penurunan pasar properti pascapandemi, dengan beberapa ekonom memperkirakan penurunan serupa antara 20% dan 25% di Jerman.

Kembali ke angka sebelum pandemi

Penurunan pasar adalah koreksi yang mengembalikan properti Swedia ke keadaan sebelum pandemi, menurut beberapa ekonom.

“Kami mengalami peningkatan sekitar 20% selama dua tahun pandemi itu, jadi jelas itu adalah hal pertama yang akan terjadi sekarang dan saya berharap hampir semua itu akan hilang dan menurun,” kata Magnusson.

“Sampai sekarang harga masih berada di level saat kita memasuki pandemi,” kata Brodin kepada CNBC. “Pada dasarnya kenaikan harga rumah selama pandemi terhapus,” tambahnya.

Tetapi mantan gubernur Riksbank itu memberi isyarat bahwa ketidakstabilan di pasar perumahan Swedia berasal dari masalah yang lebih mendasar daripada sekadar fluktuasi yang disebabkan oleh pandemi.

“Kami tidak menyembunyikan apa pun di pihak bank sentral dalam kesulitan struktural yang kami alami di pasar perumahan,” kata Ingves kepada CNBC.

“Tetapi pada saat yang sama, proses politik sedemikian rupa sehingga belum ada kemauan dari pihak politik untuk menyelesaikan masalah ini dan itulah mengapa kami berada di sini,” tambahnya.

Kantor Pemerintah Swedia tidak segera menanggapi permintaan komentar dari CNBC.